不動産投資の目標達成をサポート！
サスティナブル不動産財務会計は、
ステップを踏みながら、
あなたとともに不動産投資の目標を達成していきます
サスティナブル不動産財務会計は、
理想はわかります。
しかし、不動産購入のカギは銀行融資です。
理想の物件を購入するための融資が付くかどうかは、今現在の属性・居住地・資産背景・経験・購入希望物件・物件紹介ルート…、によって決まります。
まずは、「今」取り組める不動産投資手法の中から、適切な投資方法を選びましょう。
購入した物件は、数字として決算書に表現されます。
実際の不動産投資事業が、「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」においてどのように表現されるのかを理解できなければ、銀行との会話も成り立ちにくいですし、どこの数値を改善するべきなのか、決算書を改善するためにはどんな物件を選ぶべきなのかもわかりません。
面談の中で、物件と決算書のつながりがイメージできるようになりましょう。
スタート時点での投資手法はどうであれ、
将来に向けては質・量の両面で目標達成を目指すべきです。
物件規模と同時に、決算書の内容も成長させていかないと不動産投資の目標は達成できません。
成長した決算書を元に、買換え・買増し・売却・借換え…、様々な手法を用いて目標へと向かいます。
外部環境の変化を受けやすい不動産投資において、どれくらいの時間軸で、どんなスケジュールで目標を達成していくか？
会計事務所は、クライアントの皆様と長いスパンでお付き合いしていきます。
〜「銀行対策」と「税務申告」を
①
税務申告と銀行対策を一体で対応
当事務所最大の特徴は、税務申告とともに、銀行融資に強い決算書をつくることです。
そのために、
銀行融資において、月次試算表の提出は必須です。当事務所は月次で資料をいただくことにしており、迅速に月次試算表を作成します。
クラウドソフトを導入していますので、月次試算表等、銀行提出に必要な帳票はすぐにご自分でプリントアウトできます。
再生系の不動産投資を事例に考えてみます。保有物件トータルでの家賃収入は決算書でわかります。購入当初は赤字になりますが、時間がたって空室が減ってくると大きな利益が期待できます。銀行目線で考えると、購入当初の赤字は織込済です。銀行が知りたいのは、今回購入の物件以前に購入した物件の空室が埋まり、黒字になっているかどうかです。これは決算書だけを見てもわかりません。税務申告書、勘定科目明細にも書いてありません。そんな時、一棟ごと会計があれば実態が把握できるようになります。
損益計算書で考えてみます。税理士は、税務署に評価される決算書をつくります。重要なのは税額です。ですから利益でいうと税額の根拠となる「税引前当期利益」が重要で、税額に直接関係しない「営業利益」「経常利益」は重視しません。これに対し銀行は、決算書を「財務分析＝銀行格付け」します。
財務分析において「営業利益」「経常利益」「税引前当期利益」「税引後当期利益」は、それぞれ異なった意味を持ちます。税務署は税額という「答え」を重視するのに対し、銀行はそこに至る「数式」を重視するイメージです。当事務所では、「財務分析＝銀行格付け」を逆算し、銀行に評価されやすい決算書を作成します。
②
チャットワークで円滑なコミュニケーション
普段から電話連絡をいただくのは問題ありませんが、当事務所ではよりコミュニケーションを円滑にするために、チャットワークを活用しています。チャットワークへの質問に対しては、２４時間以内の回答を原則としています。
③
平日夜、土日にも個別面談日を設定（東京限定）
毎月、平日夜２日間、土・日各１日は個別面談日を設定しています。前月末までにスケジュールを公表し、先着順で個別面談（１時間／人）を受付けています。内容は、決算対策、物件購入、消費税還付、銀行対策、不動産投資戦略など多岐にわたります。
④
決算レポートの作成
決算終了後、銀行格付け・事業性評価アップのための決算レポートを作成します。
1 “Tax Accounting”（税務会計）
2 “financial accounting”（財務会計）
3 “management accounting”（管理会計）
です。
本来、この3つにはそれぞれの役割があり、会計を利用する場面によって、
その重要度は変わってくるはずです。
しかしながら、日本においては税理士が会計業務を担っており、
中小企業の現場においては「会計＝税務会計」といっても過言ではない状態です。
税務会計において最も大切なことは、税額が正しいことです。
ですから、税引前当期利益を導く過程で、営業利益がいくらなのか、
経常利益がいくらなのかは、さほど大きな意味を持ちません。
それが、財務会計になると考え方は変わります。
銀行は経営の健全性、儲けの構造を知りたいわけです。
ですから、「財務指標」を用いて財務分析を行います。
多くの場合、ここでは税引前当期利益よりも、営業利益、経常利益が重視され、
その結果に至った過程が解る会計データが必要とされます。
私はこの５年間で、
１，０００件以上の不動産投資家の方々の決算書を拝見させていただきました。
その中で、銀行の財務分析に耐えうる決算書＝財務会計的見地から作成された決算書は
５％もありませんでした。
円滑な銀行取引のカギは、銀行との円滑なコミニュケーションです。
そのための最良のコミュニケーションツールが決算書です。当事務所は、税務対策はもちろんのこととしたうえで、不動産投資家向け銀行対策に特化した会計事務所として、みなさまの持続可能な資産拡大のお手伝いをおこなっていきます。
| 顧問料 | 売上 ～1,000万 10,000円/月（税別） 売上 1,000万～ 2,000万 15,000円/月（税別） 売上 2,000万～ 20,000円/月（税別） |
|---|---|
| ＊売上規模・物件数等により、この限りではないことがあります ＊個人+法人、法人複数社をご依頼いただく場合は、それぞれの売上でカウントします |
|
| ＭＦクラウド利用料 | 1社（人）目 1,500円（税別） |
| 2社（人）目以降 1,000円（税別） | |
| 決算（顧問料にプラスして） | 個人 ７０，０００円（税別） |
| 法人 １００，０００円（税別） | |
| 金融機関提出用事業計画書作成 | １００，０００円（税別） |
1995年
地方銀行入行 法人融資営業を中心に活動。
同時に賃貸不動産の借換えに多数取り組む。
2001年
外資系保険会社に転職 １年目からMDRT基準をクリアーする。同時にクライアントの資金繰りのお手伝いに奔走。
2008年
同社において、営業マネージャーとなる
メンバーに対するコーチングを軸に、人員増加で全社日本一、
売上で４年連続部署日本一を達成。
2013年
株式会社Giversを設立
これまでの集大成として、財務と実務を繋げることで中小企業のビジョン達成に貢献する財務コーチングを開始。
2015年
東京にて不動産投資家向けの会計事務所を設立
主にセミナーで集客し、半年間で７０件超のクライアントを
獲得。
2016年
不動産投資家向け会計事務所を、「サスティナブル不動産財務総研」として再スタート約100人のオーナー、約130社の法人を抱える。現在に至る。
1970年
名古屋市生まれ
1999年
税理士登録（第89206号）
2000年
山下税理士事務所 開業
2001年
名古屋市中小企業振興センター 中小企業経営相談員 登録
2002年
TKC創業・経営革アドバイザー登録
2008年
経営コンサルタント会社 株式会社 L.A.C コンサルタント
代表取締役就任。
事業承継・資金調達・資金繰改善・M&Aアドバイザー・企業再生などを手掛ける。
2012年
経営革新等支援機関(東海財務局・中部経済産業局)に認定
2013年
名古屋市千種区にて自社ビルを購入・不動産賃貸事業を展開
2016年
不動産賃貸業特化型事務所としてサスティナブル不動産財務総研を創業。
東京・名古屋・福岡にてセミナーを多数開催
サステイナブル不動産財務総研
銀行対策担当 上奥智彰
税務会計担当 山下武司
東京オフィス
105-0004 東京都港区新橋３－９－１０
天翔新橋ビル６０４号
E-mail：info@sustainable-zsk.jp
名古屋ヘッドオフィス（山下税理士事務所）
464-0067 名古屋市千種区池下１－２－３
LAC池下ビル３階
TEL：052－761-5551
E-mail：yamashita-1@yamashita-zeiri.com
福岡オフィス
812-0011 福岡市博多区博多駅前２－１０－１２
ハイラーク博多駅前１００９号
TEL：090-1875-3507
E-mail：ueoku@givers.jp